Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden yararlanamayanlar.

T.C.
YARGITAY
15. Hukuk Dairesi

Esas No   : 2017/449
Karar No : 2017/2579

YARGITAY İLAM I

Davacılar …….. Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 28.04.2011 gün ve 2002/1346-2011/314 sayılı hükmü bozan Dairemizin 09.07.2013 gün ve 2013/2856-4498 sayılı ilamı aleyhinde bir kısım asıl dosya davalıları ile birleşen dosya davacısı Saim Ülker vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

                Arsa sahibi tarafından açılan asıl dava, tapu iptâli ve tescil, yükleniciler tarafından açılıp birleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/402 Esas sayılı dosyasındaki dava, yapılan iş bedelinin tahsili, yine arsa sahibi ve mirasçılar tarafından açılan Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/395 Esas sayılı dosyasındaki dava tapu iptâli ve tescil istemlerine ilişkin olup, mahkemece asıl dava yönünden bir kısım davalılar için davanın açılmamış sayılmasına, bir kısım davalılar bakımından davanın reddine, yükleniciler tarafından açılıp birleşen davanın açılmamış sayılmasına dair verilen karar, asıl davanın davacıları, arsa sahipleri, birleşen davanın davacısı yükleniciler ile asıl davanın davalıları ….. vekillerince temyizi üzere Dairemizin 09.07.2013 gün 2013/2856 Esas, 2013/4498 Karar sayılı ilâmı ile birleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/402 Esas sayılı dosya davacısı olan yüklenicilerin tüm temyiz itirazları reddedilerek asıl ve mahkemenin zorlaması ile açılan birleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/396 Esas sayılı dosya davacıları arsa sahiplerinin temyiz itirazları kabul edilerek hükmün bozulmasına dair verilen kararına karşı asıl dosya davalıları ……. ile birleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/402 Esas sayılı dosya davacıları yükleniciler vekilerince karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Dairemizin 09.07.2013 gün, 2013/2856 esas 2013/4498 Karar sayılı ilâmı ile yerel mahkeme kararının arsa sahibi mirasçıları yararına bozulmasına karar verilmiş ise de; davalılar ……….. vekilinin de verilen karara yönelik süresinde temyiz itirazları olmasına rağmen bunların yaptığı temyiz itirazları gözden kaçırılarak diğer temyiz edenlerin itirazlarına göre incelemenin yapıldığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından Dairemizin tüm temyiz edenlerin itirazları incelenmeksizin verildiği anlaşılan 09.07.2013 gün ve 2013/2856 Esas, 2013/4498 Karar sayılı bozma ilâmının kaldırılarak ilk verilen yerel mahkeme hükmüne yönelik asıl ve birleşen dosya davacıları arsa sahibi mirasçıları, birleşen 2004/402 Esas sayılı dosya davacısı yükleniciler ve asıl dosya davalıları …….. temyiz itirazlarının incelenmesine geçilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle temyiz eden davalılar ……… birleşen 2004/402 Esas sayılı dosyada taraf olmamaları, asıl ve birleşen 2004/398 Esas sayılı dosyadaki davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaması nedeniyle gerek asıl davada haklarındaki dava takip edilmeyen davalılar, gerekse yüklenicilerin açtığı davanın takipsiz bırakılmasında asıl davadaki diğer davalıların beyan ve muvafakatlerinin alınmasına gerek bulunmamasına göre davalılar …… ile birleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/402 Esas sayılı dosya davacısı yükleniciler vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Asıl dava ve taraf teşkili amacıyla açtırılan birleşen davanın davacısı arsa sahibi mirasçılarının temyiz itirazlarına gelince; arsa sahibi ………. ile yükleniciler ….Eğitim İşletmeciliği A.Ş. ve Saim ….. arasında 15.09.1993 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşme gereği 07.07.1994 tarihinde sözleşmeye konu olan 178 ada 1 parsel sayılı taşınmazın %24’üne tekabül eden hisseler yüklenicilere ve yüklenicilerin satış yaptığı kişilere tapuda devredilmiştir. Arsa sahibi Hasibe …. 07.07.1994 tarihinde 4652/5292 hisseyi uhdesinde bırakarak 640/5292 hissenin 320/5292’sini yüklenici Saim …..’e 320/5292’sini de Ahmet T….’ya devretmiştir. Sözü edilen bu devirlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığı ve arsa sahipleri yönünden kendi edimlerinin ifası amacına yönelik olduğu dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Yükleniciler sözleşmedeki edimlerini süresinde yerine getirmedikleri ve temerrüde düştüklerinden, arsa sahipleri tarafından Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/155 Esas sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi istemiyle dava açılmış, yapılan yargılama sonucu yüklenicilerin A ve B blokları %49, C, D ve F blokları %16 oranında ikmâl etmiş olmaları, E blok inşaatına ise hiç başlanmadığı tespit edildiğinden, sözleşmenin geriye dönük olarak feshine karar verilmiş, iş bu karar yasal süre içerisinde temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir. Sözleşmenin geriye yönelik olarak feshedilmesi nedeniyle yükleniciye ve yüklenici tarafından da davalı üçüncü kişilere devredilen tapuların iptâli ile arsa sahipleri adına tescili için iş bu dava açılmış, mahkemece sözleşmeye konu olan taşınmazın Ahmet T…….. ve Saim …..’e satıldığı, akit tabloların da sözleşmeye atıfta bulunulmadığı gibi, Ahmet T…..’nın sözleşmede taraf olmadığı, davalıların da bu şekilde tapuda malik olarak görülen ve sözleşme şerhi olmayan kişilerden satış suretiyle edinmiş oldukları ve bu haliyle iyi niyetlerinin korunması gerektiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir. Gerek yüklenici, gerekse de yükleniciden pay alan davalılara arsa sahibince yapılan arsa payı devirleri avans ödemesi niteliğinde olup, yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacaklarını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir. Somut olayda yükleniciler bloklar halindeki inşaatı bitirip teslim etmeyerek temerrüde düştükleri ve inşaatın getirildiği seviye nazara alınarak sözleşmenin geriye yönelik olarak feshine karar verildiğinden yükleniciden pay satın üçüncü kişiler avans olarak devredilen bağımsız bölümlerin mülkiyetlerine hak kazanamadıklarından adlarına olan tapu kayıtlarının iptâli ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmesi gerekirken davalıların iyi niyetlerinin korunması gerektiğinden söz edilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalılar …… ile birleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/402 Esas sayılı dosya davacıları yüklenicilerin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca arsa sahibi mirasçılarının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün arsa sahibi mirasçıları yararına BOZULMASINA, Dairemizin önceki bozma kararı kaldırılıp temyiz itirazları incelenmeyen davalıların itirazları da incelenerek temyiz incelemesi yapıldığından, karar düzeltme talebinde bulunanların taleplerinin bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, aşağıda yazılı bakiye 13,00 TL temyiz ilâm harcının temyiz eden davalılar …..’dan, bakiye 13,00 TL temyiz ilâm harcının temyiz eden birleşen dosya davacıları ….. Otel Eğitim İşletmeciliği A.Ş.’den alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı Hasibe …. mirasçılarına geri verilmesine, ödedikleri karar düzeltme peşin harçlarının istek halinde karar düzeltme isteyen davalılar ……..’e geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 15.06.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.